Ubezpieczenie dla podnajemcy. Czy można dobrze zarabiać na nieruchomościach nie będąc ich właścicielem? Oczywiście, że tak. Podnajem to działalność polegająca na wynajmie lokali lub całych budynków od właścicieli i oddanie w najem całości lub części (np.pokoi) osobom trzecim. Podnajemca zarabia na różnicy w czynszu, który płaci właścicielowi nieruchomości i czynszu, który uzyskuje od swoich klientów – najemców.
Zakres i warunki ubezpieczenia dla podnajemcy zależą od wielu uwarunkowań: zabezpieczenia ubezpieczeniowego samego właściciela lokalu, długości wynajmu oraz długości najmu (krótkoterminowy/ długoterminowy). Bez względu na powyższe czynniki istnieje zakres ubezpieczenia obligatoryjny zabezpieczający interesy podnajemcy. Dodatkowo biorąc pod uwagę w/w czynnik zakres ubezpieczenia można fakultatywnie rozszerzyć o ryzyka właściciela i naszych najemców, aby wytransferować na Ubezpieczyciela problemy odszkodowawcze tych podmiotów i uniknąć przerw w działalności wynikających z braku środków na remont.
1. Ubezpieczenie podnajemcy – część obligatoryjna
A. Ubezpieczenie OC działalnościPodstawowa linia ubezpieczeniowa dla podnajmu. Ubezpieczenie OC obejmuje odpowiedzialność podnajemcy w związku prowadzoną działalnością i posiadanym mieniem (polisa musi zawierać odpowiednie numery PKD). Ubezpieczenie OC zapewnia ochronę w przypadku roszczeń do nas: właściciela lokalu (np. za zniszczenie jego mienia, rozszerzenie o odpowiednią klauzulę OC najemcy), naszych najemców (za zniszczenie ich mienia) lub osób trzecich (np. sąsiadów za zalanie ich mieszkania). Polisa OC działalności obejmuje cały teren RP, stąd wystawimy ją tylko raz i obejmuje one wszystkie nasze lokalizacje. Jeśli firma zajmuje się również remontami lokali na podnajem należy ją rozszerzyć o odpowiedni nr PKD (np. zalanie sąsiadów wyniku przewiercenia rury).
Przykładowe szkody pokrywane OC działalności:- wypadnięcie wężyka z pralki i zalanie lokalu (zniszczenia w mieniu właściciela lokalu, najemców i szkody u sąsiadów),
- dewastacja zabudowy kuchennej. Roszczenie właściciela lokalu. Nikt z najemców nie przyznaje się do odpowiedzialności lub najemców już nie ma (najem krótkoterminowy),
- Zniszczenie instalacji cieplnej lub wodociągowej podczas remontu lokalu.
Oczywiście może dojść do wielu sytuacji, w zakresie których podnajemca nie będzie ponosił odpowiedzialności. Pęknięcie rury przed licznikiem obciąża polisę Wspólnoty Mieszkaniowej lub Spółdzielni. Pozostawienie odkręconej wody w kranie i zalanie naszego lokalu oraz sąsiadów obciąża naszych najemców. Jednak najemcy nie posiadają własnych polis OC i po szkodzie mogą… nagle zniknąć. Stąd dodatkowo należy ubezpieczyć mienie od zdarzeń losowych aby tego typu szkody jak najszybciej zlikwidować z polisy majątkowej. Musimy pamiętać, iż oczekiwanie na likwidacje z polisy OC sprawcy (np. spółdzielni czy najemcy) potrwa minimum 30 dni. Co więcej Ubezpieczyciel musi potwierdzić odpowiedzialność sprawcy lub sprawców. Dodatkowo musimy jeszcze wyremontować nasz lokal po szkodzie, a lokal w remoncie nie zarabia na siebie.
B. Ubezpieczenie obowiązkowe Zarządcy NieruchomościZarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
- właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością (administrowanie to m.in. sprzątanie, naprawy, opłaty mediów, wywóz śmieci itp.);
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
W długoterminowych umowach z właścicielem lokalu firmy zajmujące się podnajmem zobowiązane są do wykonywania czynności zapisanych powyżej. Nawet jeśli takich zapisów nie ma to wyżej wymieniona działalność prowadzona jest w sposób dorozumiany. Każdy podnajemca zobowiązany jest do bieżącego administrowania nieruchomością. Odpowiada za drobne naprawy, przepisywanie umów z dostawcami mediów itd. W związku z tym podnajemca pełni również role zarządcy nieruchomości, ponieważ lokale mieszkalne to nieruchomości. W związku z tym podnajemca zobowiązany jest do zawarcia obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości
Przykładowe szkody pokrywane z OC obowiązkowego Zarządcy nieruchomości:- błędne przepisanie umów z dostawcami mediów, brak płatności za prąd, naliczone kary od dostawców mediów,
- nie wykonanie naprawy sprzętu, która doprowadziła do braku możliwości ponownego użytkowania lokalu przez właściciela,
- brak weryfikacji najemców i zniszczenie lokalu w wyniku braku ich sprawdzenia.
- roszczenie od właściciela lokalu o zaniedbania w ciągu dłużsego okresu najmu.
Ubezpieczenie mienia obejmuje przede wszystkim elementy, które „wniósł” sam podnajemca do lokalu – tj. koszty adaptacyjne / inwestycyjne oraz wyposażenie lokalu. Ubezpieczenie mienia również można zawrzeć na jednej polisie dla wszystkich lokalizacji. Sumy ubezpieczenia należy jednak podać dla każdej lokalizacji oddzielnie. Wyposażenie lokalu to wszelkiego rodzaju meble i sprzęty (szafki, łóżka, biurka), które podnajemca wstawia do lokalu, celem jego doposażenia przed wystawieniem na rynek. Koszty adaptacyjne to wszelkie koszty jakie ponieśliśmy na remont lokalu (robocizna i materiały). Ubezpieczamy je podając określony limit do każdej z naszych lokalizacji. W przypadku zalania i zniszczenia podłogi czy malatury, którą wykonywał podnajemca Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie bezpośrednio podnajemcy celem wykonania powtórnego remontu.
Jeśli remont wykonywaliśmy sami i nie posiadamy odpowiednich dokumentów księgowych ubezpieczenie nakładów jest bezcelowe i w takim przypadku podnajemca musi ubezpieczyć sam lokal mieszkalny.
2. Ubezpieczenie podnajemcy – część fakultatywna
A. Ubezpieczenie lokalu mieszkalnegoObligatoryjnie jeśli nie można ubezpieczyć nakładów inwestycyjnych. Ubezpieczenie lokalu od zdarzeń losowych powinien posiadać właściciel podnajmowanego lokalu. Niestety nie zawsze tak jest. Co więcej nawet posiadanie polisy nie oznacza bezpieczeństwa. Właściciel mógł ubezpieczyć lokal o wartości 500 000 zł na sumę 100 000 zł. Lokal można ubezpieczyć na tej samej polisie co wyposażenie. Przedmiotem ubezpieczenia są w tym przypadku mury oraz stałe elementy (zabudowa kuchenna, biały montaż, podłogi i ściany). Ubezpieczonym na polisie powinien być zarówno właściciel jak i podnajemca. W przypadku zgłoszenia szkody Ubezpieczyciel będzie mógł wypłacić odszkodowanie bezpośrednie podnajemcy cele przeprowadzenia remontu.
B. Ubezpieczenie OC najemcyMityczne OC najemcy. Przeglądając grupy na Facebook’u dotyczące podnajmu 90% osób poleca to ubezpieczenie. Moim zdaniem błędnie. Ubezpieczenie OC najemcy obejmuje odpowiedzialność najemcy za szkody wyrządzone w mieniu wynajmowanym. Brzmi pięknie. Jednak by otrzymać odszkodowanie z polisy OC najemcy muszą zostać spełnione następujące warunki:
- sprawca w pisemnym oświadczeniu musi przyznać się do wyrządzenie szkody. W związku z tym w przypadku jeśli nasz najemca nam zniknie lub w przypadku najmu krótkoterminowego po prostu wyjedzie, nie będzie możliwości przygotowania takiego pisemnego oświadczenia,
- Szkoda musiałaby zostać wyrządzona nieumyślnie. Polisa nie obejmuje szkód wyrządzonych z winy umyślnej. Stąd jeśli doszło do dewastacji mienia odszkodowanie nie zostanie wypłacone.
- Ubezpieczenie OC najemcy obowiązuje w zakresie relacji najemca – wynajmujący. To firma podnajmująca ma umowę z najemcą. Naszego najemcę z właścicielem lokalu nie wiąże żadna umowa. W związku, z tym pokryte z polisy OC najemcy mogą być tylko szkody w mieniu należącym do firmy podnajmującej. Szkody w samym lokalu należącym do właściciela nie zostaną pokryte przez odszkodowanie.
W związku z powyższym ubezpieczenie OC najemcy w działalności podnajmu należy traktować jako bardzo fakultatywne. Lokal powinien zostać ubezpieczony od zdarzeń losowych (najlepiej od wszystkich) ryzyk wraz ze swoim wyposażeniem. Wtedy ewentualne szkody wyrządzone przez najemców zostaną pokryte z tej polisy.
Konrad Gawron
